Mutui surroga: perché richiederli

Chi ha stipulato un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa può trasferirlo dalla banca originaria ad un’altra che offre condizioni di rimborso migliori, senza sostenere spese né costi aggiuntivi. Un’opportunità garantita dalla surrogazione del mutuo, pratica introdotta nel 2007 dalla Legge Bersani (L. n.40/2007).

Recenti studi hanno rilevato che nei primi tre mesi del 2015 i mutui per l’acquisto di case sono aumentati del 4,7%. Un trend strettamente legato al boom della surroga mutuo, resa ancora più conveniente dal recente abbassamento dei parametri Euribor e Eurirs (utilizzati per definire rispettivamente i tassi di interesse variabili e fisso) che hanno toccato i minimi storici.

Ma cosa significa surrogare un mutuo? La surroga consente di trasferire da una banca all’altra il finanziamento in corso, la relativa iscrizione ipotecaria e la polizza assicurativa contro incendio e scoppio a copertura del credito. In questo modo la nuova banca salda il debito del cliente con il precedente istituto di credito, mentre il mutuatario si impegna a rimborsare il finanziamento alle nuove condizioni concordate con la banca subentrante.

Caratteristiche e vantaggi del mutuo surroga

Surrogando il finanziamento è possibile, infatti, modificare tutte le condizioni di rimborso del finanziamento: tasso di interesse, importo e frequenza delle rate del piano di ammortamento, durata del rimborso e spread. È possibile inoltre cambiare la tipologia del tasso applicato: passando da fisso a variabile.

Tuttavia l’importo del mutuo deve rimanere invariato. La surroga, infatti, non consente di accedere a liquidità aggiuntiva, poiché l’importo finanziato dalla nuova banca deve corrispondere esattamente al debito residuo vantato dall’istituto originario. Nei registri catastali e immobiliari viene, infatti, l’ipoteca rimane invariata e il vecchio istituto di credito viene sostituito da quello nuovo.

Per quanto riguarda i costi, la surroga è completamente gratuita per il mutuatario. Tutti i costi, infatti, sono accollati all’istituto di credito che subentra, inclusi gli oneri notarili, di perizia, e di istruttoria. Allo stesso modo la vecchia banca non potrà addebitare al cliente alcun costo per l’estinzione anticipata del mutuo.

Surroga mutuo quando conviene davvero

Come richiedere la surroga mutuo? Il cliente deve comunicare la propria volontà di trasferire il mutuo alla nuova banca, che prenderà accordi con l’altro istituto di credito per definire l’avvio dell’operazione di surroga.

Va precisato, infatti, che mentre la vecchia banca non può opporsi alla richiesta di surroga del cliente, quella subentra non ha alcun obbligo. Di conseguenza quest’ultima è libera di accettare o rifiutare la richiesta si portabilità, dopo aver valutato la situazione finanziaria del richiedente. Tuttavia, la banca originaria può tentare di evitare il trasferimento del mutuo proponendo al cliente una rinegoziazione del finanziamento.

Prima di richiedere la surroga del mutuo, però, è bene fare le dovute valutazioni, poiché non sempre questo tipo di trasferimento risulta particolarmente vantaggioso. Se mancano pochi anni all’estinzione del mutuo (ad esempio 2 anni su un totale di 20), trasferire il finanziamento non risulta molto convivente, dato che le nuove condizioni di rimborso si applicano solo al debito residuo. La surroga risulta invece vantaggiosa se il mutuo prevede ancora molti anni di rimborso.